城市更新網正式啟動“城市更新中開發商匹配度研究”

發布時間:2019-06-04 15:07:26 Clicks:0


匹配度封面_副本.jpg

房地產行業經過三十余年的發展,開發商群體已經基本成熟并穩定,形成了百強房企這樣行業集中度非常高的群體。2018年,全國房企約有12萬家,總共實現的銷售額約為150308億元,平均每家房企銷售額約1.25億元。而2018年百強房企的銷售總額高達87239億元,平均每家房企銷售額872億元,百強房企的市場份額達到了58.1%。


隨著房地產行業的成熟期,在開發模式上,開發商已逐漸形成兩類主要的開發模式:以恒大、碧桂園、萬科等為代表的標準化高周轉模式;以綠城、星河灣、合生創展等為代表的差異化高溢價模式,而許多房企也形成了自己固定的、標準的、具有自己特色的產品系列,如萬達的萬達廣場系,綠地的綠地中心系,碧桂園的郊區大盤系,恒大的綠洲系,萬科城花系、融創的壹號院系,綠城的桃花源系,泰禾的院子系,龍湖的原著系,旭輝的鉑悅系,中海的國際社區系等。而開發商除了住宅地產外,也開始形成一批如文旅地產、養老地產、產業地產、物流地產、體育地產、教育地產、商辦地產等一批各具特色的開發商群體。


房地產行業進入了白銀時代,同時也進入了以城市更新為代表的存量土地開發時代。在城市更新為代表的存量土地開發時代里,賣地者由政府換成了“原業主”,而原業主“賣地”中最主要的指標是“合作開發分配比例或拆賠比”,其實,兩者本質是一樣的,就是業主在開發完成后的物業中拿走多大面積,或者說開發商要拿走多大比例的面積作為其投入的回報。開發商拿走的比例受到其成本和最低利潤的剛性約束。因此,業主的收益,在分配比例一定的情況下,哪個開發商能把存量地塊上開發完成后的價值做得越大,投入的成本越節省,業主也就能獲得越多的收益。優異的大品牌開發商相比普通開發商來說,同樣的成本,可實現一定的產品/品牌溢價,比如知名開發商的產品,可以比一般開發商的售價高5-10%;在保證產品質量的前提下,可降低一定的建設成本,如中海地產的成本控制,可以實現在同樣質量的前提下,比行業平均水平低5%以上;在保證融資需求的前提下,知名大開發商的融資成本可以低到5%左右,但一般開發商的融資成本一般要在10%以上。這正是大多數業主希望引入大的品牌開發商的原因。


從理論上說,每個地塊都有個最匹配的開發商,這個開發商的產品線、開發理念、開發模式等可以實現這個地塊開發后收益的最大化。對于凈地開發,過去實行了二十幾年的土地招拍掛,雖然背負起了推高地價、推高房價的惡名,但公平的競價機制,造就了目前中國一批宇宙級的優良開發商,當然,也基本上將小開發商擠出了這個市場。目前,深圳存量土地的開發,涉及集體土地和眾多小業主用地(舊住宅區用地)的,也已經開始強制性要求“走平臺”。政府設置“走平臺”的初衷,是希望通過透明、公開、公平的競爭機制,幫業主優選到最合適的開發商。但遺憾的是,目前深圳存量土地上的99.9%的走平臺,變成了“程序性”的走平臺,是為了走這一程序,而不是為了優選。因為,基本上在走平臺之前,參與各方已經明確了“走平臺”的結果。這是因為,存量土地在走平臺之前,需要比較大的投入,也需要比較復雜的運作。且這些投入是一種高風險的投入(很多城市更新項目可能會止步于“走平臺”的階段)。目前,在缺乏對“走平臺”前的投入進行有效回報的情況下,所有在“走平臺”前進行投入的市場主體,唯一的目標,是為了鎖定項目,是為了在走平臺時設置障礙、設置門檻,讓自己獲得這個項目,在這種情況下,目前政策設置的“走平臺”必然淪為形式。


但筆者認為,存量土地的“走平臺”,最終要走向公開、公平、透明的真正競爭機制。作為一直探索“項目孵化→走真平臺→二級開發”存量土地二次開發實施路徑的踐行者,一直把實現這一目標作為自己的理想。而要做到真正能幫業主優選到最優、最匹配存量地塊的開發商,就必須了解各開發商的特點、優缺點。基于此,城市更新網從2018年8月即開始醞釀城市更新中開發商的匹配度研究,到目前,研究思路已基本成熟,將正式啟動這一研究。通過此研究,將建立我們的城市更新中開發商匹配度數據庫,并在未來的協助業主“走平臺”招商工作中,幫助業主優選到最合適的開發商。


我們的研究結果將陸續在我們的城市更新周報中以連載的形式公開。


發布評論

028工作室零二八提供技術支持
白小姐冰论坛